"Експлуатація нерухомості", глава 4: "Специфіка експлуатації"

Більшість власників нерухомості як і раніше вважають за краще експлуатувати будівлі власними силами, тим не менше, попит на послуги професійних експлуатаційних компаній зростає. Це можна пояснити цілим рядом причин.

Вітчизняна модель експлуатації «за фактом», коли технічна служба реагує тільки на аварійну ситуацію або усуває наслідки аварії (причому, не завжди ефективно) поступово поступається місцем західної «превентивної» моделі, для якої характерно профілактичне обслуговування об'єкта нерухомості та зниження аварійності в цілому. Власники та девелопери нерухомості хочуть купувати послугу експлуатації – якісну і технологічну. Для того щоб прискорити перехід послуг експлуатації на новий професійний рівень, власникові нерухомості необхідна інформація про ці послуги, озвучена досвідченими фахівцями – оскільки багато тонкощів експлуатації можна осягнути тільки на практиці. Дана глава розкриває специфіку експлуатації інженерних мереж і систем на різнопрофільних комерційних об'єктах.

1. Експлуатація бізнес-центрів.

Вищий прояв комфорту в будинку – це безпека життя знаходяться в ньому людей. Відмінність бізнес-центрів від інших будівель – це велика кількість суміжних та замкнутих приміщень. У таких умовах найбільшу небезпеку для життя людей, що знаходяться в будівлі, представляє вогонь. Тому пріоритетним напрямом в експлуатації бізнес-центрів є планове технічне обслуговування протипожежних систем і устаткування, а також комплексна робота з інформування людей, що знаходяться в бізнес-центрі.

В основі технічного обслуговування систем ОПС (охоронно-пожежної сигналізації) і СПТ (систем пожежогасіння) лежить щоденна перевірка працездатності всіх елементів. Часто найпростіше виявляється найбільш складним для виконання. Практика показує, що така елементарна процедура як перевірка справності протипожежних систем часто випадає зі списку щоденних процедур з технічного обслуговування бізнес-центрів. Жахлива трагедія, що відбулася на початку 2006 року в Приморському відділенні Ощадбанку у Владивостоці, підтверджує це. Тоді пожежа забрала життя 9 людей. Наступні перевірки показали, що в будівлі Ощадбанку роками не перевірялося протипожежне обладнання, все огляди були формальними, для звітності … Сучасне вітчизняне протипожежне обладнання за своїми технічними характеристиками не поступається іноземним аналогам, воно зручне в монтажі та експлуатації, а його вартість нижче в 1,5-2 рази.

За виявлення пожежі на об'єкті відповідають системи ОПС. До складу ОПВ входять сповіщувачі, системи охорони периметра, приймально-контрольні прилади, інтегровані системи безпеки, системи передачі тривожних повідомлень і моніторингу, системи оповіщення та управління евакуацією, допоміжне обладнання.

У бізнес-центрах використовують такі види сповіщувачів:

– Димові відеоізвещателі (відеокамера в якості датчика реагує на дим, що скупчується під стелею);

– Фотоелектричні димові сповіщувачі (більш ефективні у виявленні великих часток диму, щодо несприйнятливі до змін навколишнього середовища, хоча можуть давати помилкові спрацьовування);

– Теплові сповіщувачі (реагують на зростаючу і фіксовану температуру);

– Мультисенсорні багатопрофільні сповіщувачі (зазвичай поєднують в собі газові детектори, димові і теплові пристрої).

Димові сповіщувачі сприяють виявленню пожежі на ранній стадії загоряння, при цьому кількість хибних сигналів у них мінімально. При цьому відеоізвещателі здатні виявити дим на більш ранній стадії загоряння, ніж звичайні, оскільки частинки диму можуть бути виявлені до того, як вони піднімуться до стелі. У недавньому минулому системи пожежної сигналізації складалися, як правило, з димових і теплових сповіщувачів. В даний час в основному використовуються комбіновані сповіщувачі, що суміщають димовий і відеодатчікі. Комбіновані моделі мінімізують помилкові сигнали тривоги, при цьому час виявлення пожежі також зменшується. Ще більш ефективна, інтенсивно впроваджується технологія – мультисенсорне пристрій, що об'єднує газовий детектор, фотоелектричний та теплової датчики. Вони краще справляються з поставленими завданнями, а коефіцієнт помилкових спрацьовувань у них істотно нижче.

У сучасні сповіщувачі вбудовують дистанційне запрограмоване пристрій, який дозволяє технічним фахівцям зчитувати такі свідчення: останню дату проведення технічного обслуговування, рівень забруднення оптичної камери, параметри термоелемента, а також встановлювати потрібний поріг спрацьовування і виробляти дистанційну перевірку справності приладу. Це полегшує технічне обслуговування протипожежної системи та економить час при введенні пристрою в експлуатацію.

Системи пожежної безпеки повинні бути випробувані і сертифіковані на роботу у відповідних умовах. Крім того, слід звернути увагу на їх сумісність з іншими технологічним системами, встановленими в бізнес-центрі (наприклад, з датчиками, що контролюють роботу систем водо-і електропостачання). Також обов'язково повинна бути нормативна документація від розробника цих систем і установок.

Обов'язковою вимогою до систем ОПС в бізнес-центрах є виявлення загоряння на самій ранній стадії. Для того, щоб підвищити чутливість димових сповіщувачів без ризику збільшення помилкових спрацьовувань, необхідно, щоб на об'єкті підтримувалася нормальна температура і вологість, а з атмосфери фільтрувати пил.

У випадку, якщо в бізнес-центрі встановлені автоматичні системи пожежогасіння, слід пам'ятати про високу ціну помилки при помилкових сигналах тривоги у таких систем. Будь фіктивне спрацьовування може призвести до викиду активних засобів гасіння пожежі, наприклад, таких, як піни, порошки. Після такої «навчальної» тривоги треба буде проводити величезну роботу з усунення її наслідків, яка може розтягтися не на один тиждень і принести серйозні збитки.

Крім щоденного технічного обслуговування систем ОПС і СПТ необхідна комплексна інформаційна робота з людьми, що знаходяться в бізнес-центрі. Це проведення інструктажів з протипожежної безпеки і тренувань, покликаних відпрацювати алгоритм дій під час пожежі у технічних фахівців і орендарів приміщень в бізнес-центрі. Люди повинні знати, як вести себе у випадку, якщо пожежа все-таки виник: куди дзвонити в першу чергу, де знаходяться аварійні виходи, яку техніку виносити і т.п. Крім зазначених заходів обов'язковий контроль дотримання внутрішнього протипожежного режиму, який передбачає наявність планів евакуації, чинного аварійного освітлення, покажчиків шляхів евакуації та вільних аварійних виходів.

2. Експлуатація торгових центрів.

Прибутковість торгових центрів безпосередньо залежить від відвідуваності, отже, в них має бути світло і комфортно в будь-який час року. Тому пріоритетом в експлуатації торгових центрів є технічне обслуговування систем опалення, вентиляції, кондиціонування і освітлення. Комфорт в чому залежить від температури усередині будівлі. Взимку оптимальний температурний режим досягається за рахунок налагодження і регулювання систем опалення та вентиляції, а влітку він пов'язаний з безперебійною роботою систем кондиціонування і вентиляції. Оскільки система вентиляції в торговому центрі повинна забезпечувати необхідну кратність повітрообміну в приміщеннях з великою кількістю людей, вимоги до її безвідмовності і безаварійності вищі. Досягти високих показників надійності системи вентиляції можливе за рахунок суворого дотримання наступних параметрів експлуатації: • забезпечення заданих умов і параметрів роботи, зазначених в інструкціях виробника;

• проведення профілактичних робіт;

• забезпечення виробів запасними деталями, вузлами і елементами (як мінімум, подвійне збільшення нормативної кількості ЗІПа – запасних частин і приладдя для системи вентиляції на об'єкті);

• регулярний діагностичний контроль.В разі залучення професійної експлуатаційної компанії на стадії проектування торгового центру, існує можливість аналізу запропонованих проектних рішень всій його інженерної інфраструктури. Окрім необхідності дотримання різних норм і правил, встановлених при проектуванні об'єктів, важливо враховувати наступні параметри:

– Вартість витратних матеріалів та їх заміни;

– Періодичність проведення профілактичних робіт;

– Надійність і термін служби,

– Ремонтопридатність;

– Сумісність з аналогічним устаткуванням інших виробників;

– Доступність сервісних центрів і т.п.

Іншими словами, фахівці в галузі експлуатації запропонують оптимальні технічні рішення, пристосовані під конкретний проект. У торгових центрах має місце поділ площі на окремі елементи – невеликі магазини, великі торгові зали, кінозали, фуд-корти. У великих торгових залах, як правило, встановлюють централізовані системи кондиціонування, а для невеликих приміщень підійдуть децентралізовані, з вентиляторними доводчиками. При проектуванні торгового центру необхідно передбачити можливість модернізації систем кондиціонування – оскільки у зв'язку зі збільшенням потоку покупців зростає навантаження на ці системи. Системи вентиляції – обов'язковий елемент інженерної інфраструктури, вимоги до них прописані у відповідних нормативних документах.

Істотні труднощі в обслуговуванні систем вентиляції та кондиціонування – нестача кваліфікованих фахівців. Єдиний ВНЗ, де готують працівників цієї сфери – Санкт-Петербурзький державний університет низькотемпературних і харчових технологій (факультет кріогенної техніки та кондиціювання), отримати середню спеціальну освіту в даній області можна в Санкт-Петербурзькому коледжі холодильної промисловості. Інша проблема – необхідність регулярного підвищення кваліфікації вже наявних фахівців з обслуговування систем вентиляції та кондиціонування, у зв'язку з постійним оновленням технологій у цій галузі. Вирішенням проблеми пошуку і підвищення кваліфікації трудових ресурсів для обслуговування систем кондиціонування і вентиляції на об'єкті є технологія аутсорсингу. Знання особливостей експлуатації систем вентиляції та кондиціонування дозволяє правильно зорієнтуватися при виборі підрядної організації, що надає сервісні послуги з обслуговування даних систем.

КК «Система» для обслуговування систем вентиляції та кондиціонування на об'єкті на конкурсній основі залучає трудові ресурси профільних організацій, у яких є власні навчальні центри для підготовки кваліфікованих кадрів. В середньому навчання новачка може тривати від кількох днів до 1 місяця, що давно працюють фахівці регулярно проходять курси підвищення кваліфікації. Таким чином, технологія аутсорсингу дозволяє економити трудові та фінансові ресурси, а також отримувати конкурентні переваги за рахунок висококваліфікованих спеціалістов.Обеспеченіе успішного функціонування системи теплопостачання торгового центру складається з наступних составляющіх.1. Комплекс робіт по щоденному підтримки справного стану системи теплопостачання, заданих параметрів режимів її роботи.

2. Планово-попереджувальні та регламентні роботи, які включають в себе комплекс робіт з підтримки справного стану системи теплопостачання і заданих параметрів режимів роботи, що мають сезонну або нормативну періодичність – як правило, після закінчення і перед початком опалювального сезону.

Оригінальний внутрішній дизайн торгового центру значно збільшує його відвідуваність. Найважливішим елементом внутрішнього дизайну є світло. Для створення неповторного стилю використовується величезна кількість різноманітних приладів освітлення і ламп. Їх своєчасна заміна без шкоди для комфорту відвідувачів торгового центру залежить від постійної наявності на об'єкті повного асортименту запасних ламп. Друге після оперативності вимога до послуг експлуатації в торгових центрах – це непомітність. Досягти вищевказаних характеристик можливо за рахунок мережевого графіка, розробленого відповідно до особливостей конкретного об'єкта. Крім цього можна порекомендувати використання енергозберігаючих ламп і установку датчиків автоматичного включення / відключення освітлення. При виборі та монтажу освітлення важливо пам'ятати про подальше обслуговування світильників – їх доступності, зручності експлуатації, вартості витратних матеріалів.

3. Експлуатація багатофункціональних комплексів.

Інтеграція декількох функцій в одному проекті – характерна тенденція в самих різних областях бізнесу, і нерухомість тут не виняток. Все більше комерційних об'єктів нерухомості плануються як многофункциональные.Трудности в експлуатації багатофункціонального комплексу обумовлені наявністю складної інженерної інфраструктури, яка необхідна будівлі, що об'єднав під одним дахом об'єкти різної спрямованості: бізнес-центр, торгові приміщення, житлові квартири, паркінг тощо. У такій ситуації найбільш ефективним буде централізоване управління експлуатацією. Таким чином, пріоритетом в експлуатації багатофункціональних комплексів є створення диспетчерського центру по збору, обробці, аналізу інформації, що надходить для подальшого прийняття рішень і контролю їх виконання. Диспетчерський центр – запорука ефективної експлуатації багатофункціонального об'єкта недвижимости.Диспетчеризация або єдиний інформаційний центр покликаний удосконалити роботу фахівців експлуатаційної служби, він дозволяє фіксувати зміни параметрів роботи різних систем і оперативно реагувати на ці зміни. Процес роботи диспетчерського центру виглядає наступним чином. На єдиний пульт надходить інформація про стан різних інженерних систем, у тому числі систем протипожежної безпеки, охоронної сигналізації і т. п. Оператор диспетчерського центру приймає і обробляє сигнал, фіксує, що надходить і передає її службі експлуатації. Фахівці експлуатаційної служби реагують на отримане повідомлення оператора відповідно до регламенту і при необхідності вносять зміни в роботу системи, про що повідомляють диспетчеру, який, у свою чергу, фіксує їх у єдиній базі даних. Оператори диспетчерського центру також отримують і обробляють заявки на обслуговування, що надходять від орендарів (несправне освітлення, не працює кондиціонер, необхідні поточні ремонтні роботи). За допомогою єдиної бази даних диспетчери можуть швидко і легко створювати і підтверджувати заявки, контролювати виконання мережевого графіка робіт з обслуговування, формуючи для клієнтів звіт про поточний стан виконання заявки. Завдяки цьому скорочується час реагування на запит і забезпечується висока якість надаваних послуг. Диспетчеризація – це початковий етап на шляху до системи інтелектуальної будівлі.

4. Експлуатація логістичних комплексів.

Сектор складської нерухомості – також один з найбільш перспективних і динамічно розвиваються. Специфіка експлуатації логістичного комплексу безпосередньо пов'язана із забезпеченням якісного зберігання товарів. Збереження товару залежить від умов його зберігання, а саме від дотримання режимів температури та вологості. Таким чином, якісне зберігання товару залежить від справної роботи систем опалення та вентиляції. Безперебійне функціонування цих систем – особливий пріоритет в експлуатації логістичних комплексів. Досягти високих показників надійності систем опалення та вентиляції можливе за рахунок суворого дотримання наступних параметрів експлуатації: • забезпечення заданих умов і режимів роботи, зазначених в інструкціях виробника;

• своєчасне проведення профілактичних робіт;

• забезпечення виробів запасними деталями, вузлами і елементами (як мінімум, подвійне збільшення нормативної кількості ЗІПа – запасних частин і приладдя для систем опалення та вентиляції на об'єкті);

• регулярний діагностичний контроль.

Особливості планування сучасних логістичних комплексів – великі площі, вимагають істотних енерговитрат. У зв'язку з цим традиційна трубопровідна система опалення (коли в якості теплоносія використовується вода) недостатньо ефективна. Сучасним і перспективним рішенням для організації системи опалення в логістичному комплексі може бути використання підвісних газових обігрівачів повітря. Переваги використання газової системи опалення: компактний розмір, простота в установці і обслуговуванні, доступна ціна, модульність, можливість «точкового» обігріву, відсутність можливості замерзання системи. Існують і свої труднощі. По-перше, необхідна наявність газопроводу, також потрібні дозволи та ліміти на роботу з газом. Тим не менш, досвід таких країн як Бельгія, Італія, Голландія показує, що газові опалювальні системи для складів мають велику перевагу, в тому числі економічний, в порівнянні з іншими, більш вимогливими автономними сістемамі.Обеспечіть тепло в логістичному комплексі – це половина справи. Питання в тому, як зберегти його, підтримуючи оптимальний температурний режим для зберігання товарів. Таким чином, особливість експлуатації систем опалення логістичного комплексу полягає в необхідності збереження тепла на об'єкті.

Товар доставляють на склад і вивозять зі складу – постійно відкриваються пропускні термінали, тепло з приміщень швидко видувається. Вирішити цю проблему можливо шляхом створення теплових завіс в місцях, де приймаються вантажі – знову ж через підвісних газових обігрівачів. Якісна система вентиляції – необхідна вимога до сучасного логістичного комплексу. При використанні всередині складів вантажної техніки, що працює на дизельному паливі, в приміщеннях можливе виникнення підвищеної задимленості. У зв'язку з цим необхідно встановлювати систему вентиляції з високою кратністю обміну повітря. Також в логістичних комплексах можуть використовуватися датчики змісту CO (чадного газу). При перевищенні допустимого рівня система повітрообміну буде включатися автоматично.

5. Експлуатація територій.

Складність експлуатації території як простору, в якому функціонують різні об'єкти, полягає в багаторівневої інфраструктури, що включає землю, підземні мережі, інженерні споруди, що будуються об'єкти житлової та комерційної нерухомості, що діють будівлі. Методи експлуатації, застосовні для окремих об'єктів нерухомості, навіть за наявності диспетчерського центру, не підходять для ефективного управління експлуатацією території. Персонал просто не впорається з колосальними обсягами інформації, що потрібні для прийняття вірних решеній.Такім чином, пріоритетом в експлуатації територій є автоматизація системи управління експлуатацією. Єдиний програмний продукт – ключ до ефективної експлуатації територій

В основі автоматизації системи управління експлуатацією лежить принцип інтеграції. Програмно-апаратна платформа, на якій будується система життєзабезпечення і безпеки об'єкта, повинна об'єднувати в єдиний комплекс підсистеми різної функціональності: протипожежний захист, охорона і контроль доступу, інженерні мережі та системи, системи інформатизації. Сучасні автоматизовані системи управління експлуатацією представляють собою апаратно-програмні комплекси із загальною базою даних – єдиним інформаційним полем. Як інструмент управління використовуються комп'ютери зі спеціалізованим програмним забезпеченням. За рахунок застосування такого гнучкого універсального інструменту можливо ефективно керувати складною інфраструктурою території.

Програмне забезпечення є найважливішою частиною автоматизованої системи управління експлуатацією. Можна виділити загальні вимоги до програмного забезпечення: – зручний, графічний інтерфейс з планами об'єктів;

– Можливість керування як окремими об'єктами, так і всією системою;

– Протоколювання подій (тривог, проходів у приміщення тощо) і дій оператора в пам'яті комп'ютера;

– Парольний захист прав доступу операторів;

– Редагування бази даних, запис в неї даних користувача;

– Автоматичне формування списку повідомлень системи для перегляду, друку та аналізу;

– Облік робочого часу;

– Програмування реакцій системи на зовнішні події.

Кращим є використання вітчизняного програмного забезпечення, оскільки його доопрацювання під конкретні вимоги для зарубіжних продуктів малоймовірна. Програмний продукт повинен бути гнучкою, що настроюється, масштабується. Додатковою перевагою може стати відкритість ПК для сторонніх розробників, коли замовникові надаватися можливість розробки власних драйверів обладнання. Програмне забезпечення для автоматизації процесів експлуатації пропонують кілька компаній-розробників. Серед них варто відзначити ValMaster Facilities Manager – промислову платформу для побудови корпоративних інформаційних систем управління нерухомістю від компанії ValMaster, що спеціалізується на програмних продуктах для ринку нерухомості. Також цікаві розробки компанії ІТ-град «Служба експлуатації» та «Управління нерухомістю», створені на базі «1С». Фірма «Infor» пропонує для автоматизації процесів управління експлуатацією на об'єкті використовувати свою систему Datastream 7i. Ця система – американський продукт, вона має модульної структурою і web-архітектурою, що дозволяє налаштовувати її під об'єкти різної функціональності і робить її доступною через мережу Інтернет або локальну корпоративну мережу.

Незважаючи на очевидні переваги вищевказаних програм, вони поки не отримали широкого поширення через складність в управлінні і дорожнечі. Однак майбутнє за автоматизацією процесу експлуатації.

Необхідно зазначити, що жодна програма не буде працювати самостійно, і бездоганно організована експлуатація територій залежить, насамперед, від професіоналізму співробітників служби експлуатації. Неякісна підготовка персоналу може звести нанівець будь-які технічні гідності. Саме люди з їх досвідом і професійними навичками є основною конкурентною перевагою експлуатаційної служби.

РезюмеТакім чином, основою професійної експлуатації на будь-якому об'єкті нерухомості є щоденне комплексне обслуговування всієї інженерної інфраструктури. Проблема полягає в тому, що бюджет експлуатації завжди лімітований і часто – нижче необхідного. У зв'язку з цим фахівці експлуатаційної служби-власної або залученої на аутсорсингу – при плануванні своєї діяльності повинні вміти правильно розставляти пріоритети в обслуговуванні інженерних мереж і систем об'єкта нерухомості. При цьому важливо пам'ятати, що пріоритети змінюються залежно від профілю будівлі. Програма експлуатації, складена з урахуванням специфіки об'єкта нерухомості, допоможе знизити витрати на обслуговування за рахунок ефективного розподілу коштів та систематизації робіт, що, в кінцевому підсумку, підвищить безпеку і сервіс на об'єкті.  

You can follow any responses to this entry through the RSS 2.0 feed. Both comments and pings are currently closed.

Comments are closed.