Генеральний директор компанії Village Consulting Олексій Рогов: «Я ніколи не вкладати в захоплені очікування»

Основна спеціалізація групи компаній VILLAGE – заміська нерухомість Ленобласті: будуються і готові котеджні селища (Петербург та передмістя) і малоповерхові комплекси (таунхаузи, квартири), великі земельні ділянки, що окремо стоять котеджі та будинки.

Детальна інформація про компанію "Village consulting" на сторінці Restate.ru.

- Ситуація, що склалася на ринку: що вона дає ринку, що забирає?

– Нинішній стан ринку, з моєї точки зору, носить короткостроковий характер і має досить потужну оздоровляючі функцію, оскільки попередня спекулятивна хвиля, яка

почалася влітку 2006 року, розкручувала ринок по експоненті. За рахунок цього в сфері заміського житла виявилося багато спекулятивного капіталу і непрофільних гравців. У неї пішли ті інвестори, які раніше вкладали гроші, припустимо, в квартири. Я маю на увазі приватний готівковий капітал. Це неминуче веде до розкручування цінової спіралі. Зрозуміло, що у відділу продажів кожного котеджного селища є певний план: якщо він перевиконується, то автоматично підвищуються ціни. У структурі попиту з'явилося занадто багато спекулятивних грошей, а в структурі пропозиції – занадто багато непрофільних гравців.

Частка інвестиційного попиту доходила до 30% .0 Люди купували на етапі котловану для подальшого перепродажу, вважаючи себе здатними грамотно прорахувати ризики.

З відходом із структури пропозиції непрофільних гравців пропозиція стає більш здоровим. На ринку залишаються компанії, які знають, що роблять, мають оборотні кошти і не розраховують тільки на гроші клієнта. У той же час здоровий попит з боку кінцевих споживачів, орієнтованих на використання придбаного котеджу відповідно до його прямим призначенням, не веде до розкручування цінової динаміки.

- Чи багато у нас таких кінцевих споживачів? Наскільки покупка заміського будинку відбувається за потребою, а наскільки – через, наприклад, міркувань статусу?

– Я не можу сказати, що для більшості наших клієнтів покупка котеджу є нагальною, життєво важливою потребою. Виняток – придбання котеджів економ-класу для постійного проживання. Їх купують не стільки через принад передмістя, скільки заради метражу і більшої функціональності. Втім, і заможні покупці нерідко використовують заміський будинок як основне житло. Придбання котеджу тут поєднує в собі декілька мотивів. Функціональні потреби – припустимо, бажання розводити квіти в зимовому саду, мати басейн; турбота про своє здоров'я, оскільки більшість покупців у цьому сегменті є власниками бізнесу, і робота у них стресова. Грає роль і статус: наявність заміського будинку в елітному селищі дає можливість запросити ділових партнерів, сприяє укладанню нових контрактів.

- Спекулятивний попит сьогодні мінімальний, але й ті, хто купує котедж, щоб жити, теж, мабуть, вичікують: раптом ще знизиться вартість?

– «Споживче очікування» зазвичай носить короткостроковий характер. Людина – істота не абсолютно терпляче. Зараз складається ситуація, що передує відновлення росту цін, оскільки нові проекти практично заморожені, з незавершеними проектами на ранній стадії аж ніяк не все ясно, готові будинки вимиваються з ринку покупцями, які в процесі переговорів вийшли на компромісну ціну. На момент відновлення попиту ми зіткнемося з серйозним дефіцитом якісної пропозиції, і це неминуче призведе до відновлення позитивного цінового тренда.

- На початку кризи ми відзначали зсув попиту в бік вторинного ринку

і в сегмент самостійно зводяться недорогих будинків. На приватні замовлення

почали працювати НЖК-СПб, Haus-Konzept. Чи не стане це перешкодою для прогнозованого вами зростання цін?

– На придбання ділянки з наступною самостійною забудовою йдуть або люди недосвідчені, або ті, хто може будувати професійно. При будівництві заводів, що виробляють домокомплект, зазвичай оцінюється не регіональний ринок, а національний. А він ще дуже далекий від стадії насичення. Цей варіант годиться, якщо ви готові миритися з витратами будівництва, самостійно вирішувати питання з підключенням інженерії. Наші клієнти воліють купувати готові будинки, оскільки у своєму житті вони хоча б раз працювали з підрядниками, і їх це не порадувало. Переваги котеджних селищ для покупців стають очевидні: нинішня економічна ситуація веде до зростання безробіття, що спричиняє погіршення соціального становища жителів звичайних поселень та криміногенної обстановки. Зростає привабливість життя

в замкнутому периметрі, на території, що охороняється і в однорідному соціальному середовищі.

- Як в останні місяці міняється позиція девелоперів?

– Згортаються плани щодо виведення на ринок нових селищ, деякі дрібні забудовники готові продати свої проекти, більшість же намагається оцінити перспективи, просять зробити висновки про можливу коригування цінової політики, про переміщення проекту в інший сегмент, про ренеймінге.

- І що ви їм говорите? Коли закінчиться «період очікування»?

– Поки йде гра на зниження. Ми припускаємо, що відновлення попиту розпочнеться в травні-червні 2009 року.

Ви адже не тільки даєте поради, а й самі берете участь в проектах. Це нетипово для консалтингової компанії.

– Це одне з наших конкурентних переваг. Я вважаю, що компанія, не вклала жодної копійки особисто в цей ринок і не заробила грошей, не вправі консультувати. Ми займаємося бізнесом, аналогічним бізнесу тих осіб, яких ми консультуємо. При цьому

консалтингова структура допущена до внутрішньої інформації. У нас зараз власних чотири робочих проекту і два на виході. Приблизно стільки ж – проектів «зі сторони», в які ми теж вкладаємося.

- Чому виникає потреба у ребрендингу, зміні концепції? Які типові помилки?

– Існують норми, за якими можна намалювати генеральний план, повністю відповідний генплану радянського садівництва, а можна підійти до цього творчо. Але креатив автоматично означає втрату певного відсотка територій. Багато девелоперів прагнули до максимізації потенційного прибутку. А коли вони стали стикатися з тим, що продажі не йдуть, з'ясовувалося, що ділянки розташовані нецікаво – як в рамках генплану, так і по відношенню один до одного. Необгрунтована цінова політика, неоптимальний конструктивне рішення котеджу, недостатнє інженерне забезпечення … Бувають і невдалі назви. Наприклад, продавалася земля за адресою: Виборзький район, селище речовий, масив «Болото погані» …

Змінився розподіл позицій на ринку. Якщо раніше власники земельних ділянок, потенційно придатних під забудову, займали жорстку позицію по відношенню до девелоперів, вимагали тільки живі гроші, категорично не хотіли входити в проект, то зараз девелоперська структура, яка закінчила рік у прибутку і має потенціал, котирується по-іншому. Я завалений пропозиціями від власників земельних ділянок.

- Значить, вартість первинної землі буде знижуватися. У яких межах?

– До 40, а то й до 50% .0 Але Ленінградська область дуже диверсифікована як за якісними характеристиками, так і за ціновими. Некоректно було б говорити про середню зниження цін на землю.

- Ні побоювання, що будуть припинені інфраструктурні проекти: друга кільцева і т.д.?

– Я ніколи не вкладався в захоплені очікування. Це скоріше бізнес ленд-девелоперів, тих, хто займається первинним оформленням прав на землю шляхом скупки сельхозпаев і т.д. Я віддаю перевагу підключатися на другий-третій стадії, коли юридично права оформлені і зрозумілі перспективи при перекладі землі в ту чи іншу категорію.

до відома

You can follow any responses to this entry through the RSS 2.0 feed. Both comments and pings are currently closed.

Comments are closed.