Індекс нерухомості Restate.ru: надії на спокійне літо

Суперечливе час травневих свят змушує багатьох фахівців розводити руками: за точність прогнозів поручитися неможливо, і статистична картина не дозволяє об'єктивно судити про стан ринку. І, тим не менше, початок травня можна вважати переломним моментом, фіналом весняного ділового сезону. Його підсумки багато в чому показові.

Ефект накопичення позитивної інформації (особливо в частині макроекономічних показників) обіцяє позначитися і на ринку житла. Як відомо, позитивна тенденція є у зміцненні національної валюти, зростають показники фондових ринків. Наприклад, підсумки 6 травня викликали широкий резонанс: індекс ММВБ, через майже годину після початку сесії, виріс на 3%. А завершилися торги на позначці 1024 пункту. Індекс РТС подолав до 11:20 за московським часом позначку 900 пунктів, збільшившись більше ніж на 2%. За підсумками дня індекс РТС виріс на 5,04%, до 942,31 пунктів. Аналітики бачать у цих подіях ознаки переходу кількості зусиль щодо усунення кризових явищ – в їх якість. І хоча ринок нерухомості інертний, і в короткостроковому періоді може на зміни на фондовому ринку не відповідати, все-таки через якийсь час трансформації стануть видні і стійкі. (Та й зміцнення фондового ринку все ж не одномоментне, а триває вже кілька місяців) Наприклад, у Москві кількість угод зросла в два рази. У березні-квітні було зареєстровано 9,1 тисячі угод купівлі-продажу квартир на вторинному ринку, в той час як у січні-лютому їх число становило 4,6 тис. Динаміка ринку в Санкт-Петербурзі поки видно скоріше в цінових коливаннях, ніж в підвищення активності попиту.

Зміна середньої ціни продажу нерухомості в Санкт-Петербурзі за останні 2 тижні принесло сюрпризи, мабуть, тільки в частині новобудов, і це помітно не тільки на Restate.ru. Новобудови подорожчали з 60.95 тис. руб. за кв. м до 71.27 тис. руб. за кв. м. Це майже 17% зростання при тому, що на практиці в цей час, як правило, не буває стрибків цін через святкового періоду. Навіть якщо списати це явище частково на корекцію по ряду декількох компаній (наприклад, ЛЕК офіційно оголошувала про підвищення цін на всі свої об'єкти), все одно це помітне явище. Сигнали щодо починається дефіциту на ринку новобудов, ймовірно, перетікають в стійке явище. На вторинному ринку спостерігаються всі ті ж явища зниження ціни на тлі зростання пропозиції: з 86,5 тис. руб. за кв. м. ціна знизилася до 84,2 тис. руб. за кв. м. (-2,9%). Елітна нерухомість подашевела з 124 тис. руб. за кв. м. до 101 тис. руб. за кв. м. (-23%) – невелика кількість пропозицій у цьому сегменті зараз робить елітне житло навіть занадто чутливим індикатором кон'юнктури ринку.

Кількість пропозицій з продажу нерухомості продовжує падати у всіх сегментах. На первинному ринку пропозицій було не більше 8,1 тисяч, і цей показник впав до 5,5 тисяч, тобто більш ніж на 30%. Елітне житло з 16,6 тисяч пропозицій знизилося до 11,4 (-26%). На вторинному ринку кількість пропозицій знизилося також досить помітно – з 30,7 тисяч до 21 200 (на 31,6%). Це зниження активності можна пояснити загальним сезонним спадом та закінченням ділового сезону.

Змін середньої ціни оренди житлової нерухомості в Санкт-Петербурзі за останні півмісяця практично не спостерігалося, якщо не вважати десятих часток відсотка. Ринок оренди існує в колишніх реаліях. Виключення, мабуть, становить лише елітна нерухомість, яка подорожчала з 47,8 тис. рублів до 49,1, тобто на 3,5%. Сезон білих ночей починається, і в цьому зв'язку оренда (зокрема, на короткі терміни) може дещо змінити в бік зростання показники всього сегмента. Позначається приплив туристів, що знімають житло в приватному секторі. Це очікуване явище, яке, втім, поки не видно повною мірою. Кількість пропозицій з оренди, в якому завжди були помітні коливання навіть протягом коротких періодів часу, цього разу демонструє рідкісну стабільність, і є підстави вважати, що ситуація залишиться такою тривалий час.

Для закріплення позитивних тенденцій і виходу з кризи необхідний спокійний період без катаклізмів і потрясінь. Розмови про «другу хвилю», яка може накрити ринок нерухомості восени, звучать все рідше, хоча ймовірність така присутня на тлі що встановлюється благополуччя. Так чи інакше, ринок сьогодні підживлюється хорошими новинами і шукає точки опори, на яких восени він, швидше за все, зможе піти в зростання.

Коментарі фахівців до Індексу нерухомості Restate.ru:

Дмитро Щегельський, генеральний директор Агентства нерухомості «Бенуа»: – Зміни на первинному ринку пояснюються багато в чому тим, що об'єкти, запропоновані навесні з хорошими знижками, на сьогоднішній день розкуплені. Вимивання найбільш цікавих пропозицій призводить до концентрації на ринку площ, незатребуваних поки з економічних чи інших причин – в наявності зростання середньої ціни на новобудови. Я вважаю, що з початку літа коригування цін вниз практично у всіх сегментах зупиниться. Позитивні известия у сфері макроекономіки і наростаючий дефіцит на первинному ринку викличуть ближче до осені підвищений попит на ринку вторинного житла. Восени російському кризі буде рік: це достатній термін для переходу до відновлення і подальшого зростання – такі спостереження по інших країнах, де проходили аналогічні процеси. Зізнатися, очікування відносно кризи були гірші: можна сказати, вдалося обійтися малою кров'ю. Корекція цін на вторинному ринку за нашими спостереженнями склала всього 16%, а це в порівнянні з попереднім зростанням цін на 40% не так вже й багато.

Лавров Микола Борисович, заступник директора АН «Бекар»: – На початку квітня в середньому ціни були значно знижені. До кінця квітня активізувався попит на пайове будівництво, на побудовані будинки. З'явилися позитивні прогнози розвитку пайового будівництва, заробили будівництва, це не могло не позначитися на цінах. Ціни спочатку знизилися, з'явився попит, замість того щоб спокійно зайнятися продажами, будівельні компанії назад підняли ціни і відбили охоту в споживачів з ними співпрацювати, тому що ціни знову наблизилися до вторинного ринку. А вторинний ринок на даний момент набагато цікавіше в плані надійності та гарантій, ніж первинний. Вторинний ринок стабільно грає вниз в середньому на 0,5% на тиждень. Це характерно для стабільного ринку, коли пропозиція перевищує попит.

Кількість виставлених на продаж об'єктів знижується. Поступове зниження пропозиції говорить про те, що в недалекому майбутньому ринок прийде в рівновагу купівельного попиту та пропозиції і ціни зупиняться. На квітень припав пік кількості пропозицій. В елітному сегменті і на первинному ринку значних змін не відбулося.

Віталій Виноградов, директор з маркетингу та продажу ТОВ "Лідер Груп":

– За графіком середньої ціни продажу в Санкт-Петербурзі видно, що середня ціна продажу кв. м. протягом двох тижнів у період з 25 березня по 8 квітня знизилася на 10 тис. рублів. У рамках нинішньої ситуації це не логічно. Тим більше, в березні-квітні поточного року купівельна активність значно зросла. Такі коливання ціни можливі тільки в окремо взятих об'єктів у різних компаній. У той же час, значне зростання вартості в сегменті новобудов за «квадрат» за два тижні в період з 21 квітня по 8 травня незрозумілий, адже ні для кого не секрет, що перед травневими святами купівельна активність завжди менше.

Тетяна Чуприна, керівник відділу продажів житлової нерухомості АРИН:

– На сьогодні народ втомився чекати зниження вартості кв.м. Люди починають розуміти, що всі заяви влади на тему, що вони будуть купувати активи будівельних компанії і тим самим зможуть стабілізувати ціни, залишається блефом. А кошти, які є на руках у громадян, як було заявлено у ЗМІ більше 5, 5 млрд, мають звичай танути, що зовсім не цікаво. Найбільш заповзятлива частина населення, ім'я певний дохід, починають вкладати свої кошти в найбільш перспективні типи житла. Зараз попитом стали користуватися об'єкти первинного будівництва, заплановані до здачі на найближчий рік, тобто знаходять на завершальній стадії будівництва, де понад 80% обсягу вже освоєно. Це призвело до того, що ціни на первинному ринку в ряді випадків почали підвищуватися. І це радує.

Олена Горелкіна, Restate.ru  

You can follow any responses to this entry through the RSS 2.0 feed. Both comments and pings are currently closed.

Comments are closed.