Комерційна нерухомість знижується по всіх сегментах

На ринку комерційної нерухомості Петербурга продовжується падіння абсолютно всіх дохідних показників. Знижуються ціни продажів і орендні ставки, попит на приміщення і рівень заповнюваності діючих об'єктів.

Відбувається активна рецесія в усіх сегментах: офісної, торговельної та складської нерухомості. Прогнози експертів поки не віщують ринку позитиву. «Перші місяці нового року можна назвати часом усвідомлення, – коментує керівник аналітичного департаменту Гільдії керуючих і девелоперів (ДУС) Андрій Соколов. – Початок глибокої економічної кризи визнали навіть влади. Одна хвиля економічних потрясінь тягне за собою іншу, і майбутній рік не віщує бурхливого зростання ».

Офіси: сезонний розпродаж

Середня орендна ставка на офісні приміщення в Петербурзі до початку березня цього року склала $ 23 за кв. м в місяць. За лютий цей показник знизився на 5,3%, а з вересня 2008 року – на 40,7%. При цьому заповнюваність нововведених бізнес-центрів, незважаючи на демпінг з оренди, становить 10-50%.

Середня ціна продажу офісних приміщень, підрахували в ДУС, за той же період знизилася на 35,2% і становить сьогодні $ 2903 за кв. м. За словами Андрія Соколова, розрахунки за цінами і ставками засновані на даних відкритої пропозиції і не враховують знижок. Між тим, з'являється все більше пропозицій з дисконтом в 50%. «Поки продавці ще тримаються і на подальше зниження цін не йдуть. Частина власників офісної нерухомості притримують свою власність, не бажаючи її продавати за низькими цінами. Тим не менш, змушені продажу офісних об'єктів вже почалися, хоча й не набули масового характеру », – коментує він.

Незважаючи на знижки, усвідомлення тієї обставини, що орендні ставки ще не скоро повернуться на докризовий рівень, призводить до того, що навіть дворазове зниження цін не влаштовує потенційних інвесторів, так як не дає достатньої прибутковості за результатами їх розрахунків. Хоча цієї весни, за прогнозами експертів, і можливі перші угоди з продажу об'єктів комерційної нерухомості, відбудеться це, швидше, від безвиході, в яку потраплять її власники. І з великими знижками.

Оцінивши кон'юнктуру, багато девелопери вирішили відмовитися від реалізації проектів у сегменті офісної нерухомості. Або перепрофілювати об'єкт, наприклад, в житловий. «Інвестиції в комерційну нерухомість в останні кілька років вважалися менш ризикованим бізнесом, ніж вкладення в будівництво житлових будинків. Проте зараз все змінилося: незважаючи на колишній дефіцит якісних офісних площ, ми спостерігаємо міграцію компаній з бізнес-центрів класу А в будівлі категорії В, з В-класу в офіси категорії С і так далі. Девелопери розуміють, що незважаючи на ризики, перепрофілювання офісних об'єктів в житло стане для них найоптимальнішим рішенням.

Зараз, зокрема, відомо про двох таких проектах. У багатофункціональних комплексах «Театральний» на Мойці і «Електрик-Сіті» на Медиків превалюючою стане саме житлова, а не офісна функція, як заявлялося раніше », – стверджує генеральний директор петербурзького філії компанії GVA Sawyer Микола Вечір.

«Розвиток ринку бізнес-центрів пов'язано із загальноекономічною ситуацією більше, ніж житлове будівництво. Коли падають темпи розвитку економіки, відпадає і необхідність в офісах. Житло затребуване завжди. В даний час ми призупинили роботу по двом своїм проектам бізнес-центрів », – говорить Дмитро Кожевников, генеральний директор ЗАТ« ЛС-Ріелті », що входить до складу холдингу« ЛенСпецСМУ ».

Рітейл: натуральна корекція

Роздрібний товарообіг за перші два місяці цього року порівняно з аналогічним періодом 2008-го скоротився і в натуральному, і у грошовому еквіваленті в рази. Не краще йдуть справи на оптовому ринку: обсяг продажів за січень 2009 року в грошовому вираженні – на 22% нижче, ніж у січні минулого. Торгові оператори звужують асортимент до самих ходових позицій, коригують програми розвитку, відмовляючись від розширення і закриваючи торгові точки в невдалих місцях. У результаті в торгових центрах Петербурга з'являється все більше вільних секцій.

Очевидними стають переваги в локації і грамотному концепті об'єктів. Центрам, у яких не було листа очікування, вкрай складно знайти орендарів на площі, що звільнилися за колишніми умовами. Це змушує їх власників йти на істотні поступки для орендарів. За рахунок падіння попиту і викиду нової пропозиції продовжується зниження цін продажу і орендні ставки на торговельні площі. Так, середня орендна ставка за лютий знизилася на 1,5%, а з початку вересня минулого року на 48,4%. У грошовому вираженні вона сьогодні складає $ 29 за кв. м в місяць. «Орендарі все більш активно наполягають на перехід нарахування ставок оренди у вигляді відсотка від обороту компанії або на їх зниження – до 30-50%», – констатує Андрій Соколов. На думку директора з розвитку London Consulting & Management Company Костянтина Костіна, власники та керівники торговими комплексам рано чи пізно підуть на такі кроки, оскільки у разі переїзду орендаря навряд чи швидко знайдуть йому заміну. «Якщо у проекту висока кредитне навантаження, то розрахунок орендаря на знижки майже завжди виправдовується. Настав ринок орендаря, а не орендодавця », – не без підстави вважає він.

Зокрема, за деякою інформацією, компанія «Макросвіт» вже звільнила від орендної плати «якорів» свого торгового центру «Фелічіта» на Далекосхідному пр. Комплекс відкрився в листопаді минулого року, а вже в грудні в ньому закрилося 14 магазинів. В даний час в торговому центрі діють гіпермаркет «Карусель» та кінотеатр «Кронверк Сінема». Ймовірно, це і є ті якірні орендарі, які звільнені від орендної плати і тепер отримують виключно рахунки за комунальні платежі.

Склад и: багато з нічого

На початок цього року загальна площа якісних складських комплексів у Петербурзі склала майже 1,5 млн. кв. м. Тільки за 2008 р. було введено в дію близько 450 тис. «квадратів» складських площ класів А і В. У році поточному (без поправки на кризу) девелопери планували побудувати ще понад 1,2 млн. кв.м складів. З поправкою – буде в два рази менше. Уже заявили про припинення складських проектів компанії «Євразія Логістик», «Теорема», «Пантікапей», Immo Industry Group та ін

У структурі вже діючих об'єктів склади класів А і В, за даними ДУС, мають приблизно однакову частку. Але із заявлених до введення в цьому році, більше 90% комплексів визначені власниками як А-класі. В результаті передбачається зміни структури пропозиції: збільшення частки складських приміщень найвищої категорії. При цьому попит на такі склади різко скоротився. Знизилася і площа запитуваних орендованих блоків – до 500-600 кв. м. Нові складські комплекси заповнені всього на 30-50%.

До вересня 2008 р. ставки оренди в складах класу А складали $ 150-180 за кв. м в рік. Зараз за оренду такого приміщення запитують не більше $ 100-130 (без урахування ПДВ і комунальних послуг). Річні ставки оренди в складах В-класу становлять $ 80-100 за кв. м. Однак, на думку експертів, це лише запитувана ціна. У реальності, висококласні склади вже можна орендувати зі значним дисконтом. «Склади класів А і В зараз можна орендувати за ставками, що наближається до ставок найдемократичнішого класу С. При цьому власники низькоякісних приміщень (в основному це колишні виробничі цехи) цін не знижують», – коментує директор департаменту складської і індустріальної нерухомості компанії Colliers International Валентин Турта. У зв'язку з цим він рекомендує орендарям – торгуватися, власникам складів – переорієнтуватися на більш дрібну нарізку приміщень, а девелоперам – зробити свої об'єкти багатопрофільними (передбачити можливість «дрібнопартійних» навантаження-розвантаження товарів, забезпечити їх морозильними та холодильними камерами та ін.) Це може допомогти їм зберегти конкурентну перевагу серед діючих і споруджуваних якісних складських комплексів міста.

Індикатори ринку комерційної нерухомості Петербурга

Показник Вартість, $ / кв. м * Зміна за лютий 2009 р.,% Зміна з вересня 2009 р.,% Офісні приміщення Середня орендна ставка, в місяць 23 – 5,3 – 40,7 Середня ціна продажу 2 903 – 0,4% – 35,2 Торгові приміщення Середня орендна ставка, на місяць 29 -1,5% -48,4% Середня ціна продажу 3354 – 0,3 – 40,4 * за даними відкритої пропозиції, без урахування знижок

You can follow any responses to this entry through the RSS 2.0 feed. Both comments and pings are currently closed.

Comments are closed.