Профі. Уроки американської іпотечної кризи

Російські держструктури з вражаючим одностайністю запевняють: те, що відбувається зараз на ринку іпотечного кредитування в США, не приведе в Росії ні до повномасштабного банківського колапсу, ні навіть до "міні-кризі" по аналогії з подіями літа 2004 року.

Профі: не можна "розтягувати" терміни іпотечних кредитів до нескінченності

Проте багато банків, схоже, вважають за краще в цій ситуації підстрахуватися: "крупняк" перекриває рефінансування дрібним і середнім регіональним структурам, а ті, в свою чергу, "заморожують" до кращих часів свої іпотечні програми. Чиновники ж усіх рівнів, починаючи з міністра фінансів країни Олексія Кудріна і закінчуючи генеральним директором Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) Олександр Семеняка, не втомлюються повторювати: кризи не буде, а проблеми з ліквідністю і рефінансуванням будуть відчуватися максимум кілька тижнів. Рідкісний випадок, але з ними згодні і незалежні банківські експерти, які також вважають, що нічого драматичного не відбувається. У всякому разі, поки.

Тим не менш, уроки з американського кризи треба витягувати, і це починають потихеньку робити і регулятори банківського ринку, і держбанки, і комерційні фінансові структури. Роботу над помилками ускладнює те, що помилок було допущено досить багато, отже, і уроків витягти теж можна чимало.

Найбільш виразно на цей момент, мабуть, "проступають" три з них.

Перший урок сформулював, виступаючи на прес-конференції, присвяченій 10-річчю існування АІЖК, глава даного агентства Олександр Семеняка. За його словами, криза на іпотечному ринку в США багато в чому обумовлений тим, що фінансово-кредитні структури там захоплювалися видачею кредиту без початкового внеску. Тобто, банки залучали або позичальників з низькими доходами (або людей, в принципі не мають постійних доходів), або людей, хронічно не вміють збирати і примножувати гроші. У результаті в портфелях банків, які скуповували в рамках рефінансування інвестиційні компанії, виявлялися свідомо "погані" кредити. Проблеми з їх обслуговуванням і спровокували спочатку міні-кризи в різних банках та іпотечних агентствах, а потім і криза довіри на американському іпотечному ринку в цілому.

Зрозуміло, що для Росії цей урок, що називається, про запас: у неї іпотечна історія на сьогоднішній день інша, нічим не нагадує іпотечну історію в Сполучених Штатах. Якщо там частка кредитів, виданих в рамках програм без первісного внеску, до моменту настання кризи вже була суттєвою, то у нас вона обчислюється навіть не відсотками, а часток відсотка від загального обсягу виданих житлових позик. Що й не дивно, якщо врахувати, що подібні програми стали "запускатися" банками в пробному режимі в середньому рік тому. Крім того, не слід випускати з уваги, що кредити без первісного внеску у нас надають переважно держбанки (ВТБ) або банки, асоційовані з держструктурами (Банк Москви). При цьому, як говорять експерти, для них видача кредитів без первісного внеску – не стільки механізм залучення клієнтів і розширення клієнтської бази, скільки виконання соціального замовлення. Іпотека повинна бути доступною, це вже не раз проголошувалося на найвищому рівні. Але неможливо вимагати виконання цього завдання в умовах, коли ціни на житло постійно зростають, і навіть 10% від вартості житла перетворюються на непідйомну для потенційних позичальників суму. Так що держбанкам в цьому питанні доводиться йти назустріч побажанням уряду і побажанням трудящих, а комерційні банки таким продуктом, як іпотека без первісного внеску явно не захоплюються.

З першим уроком тісно пов'язаний і другий. Як показав американський досвід, для кредиторів понад ризиковано не тільки кредитувати без первісного внеску, а й видавати позики на 110%, 120% або навіть 140% вартості житла. У США це, як стало очевидним уже в розпал кризи, практикувалося досить широко. У той же час збільшення суми позик не супроводжувалося посиленням вимог до позичальника або удосконаленням процедури ськоррінгової перевірки якості кредитоспроможності клієнта.

Третій урок: на американському прикладі стало очевидним, що не можна "розтягувати" терміни іпотечних кредитів до нескінченності. У США, як підкреслюють аналітики, це мало місце бути, та й у Росії в останні кілька місяців і навіть в останні кілька років іпотечні позики ставали все "довший" і "довшими". На сьогоднішній день вже мало кого здивуєш програмою, яка передбачає надання житлових кредитів на терміни до 25 і навіть 30 років. Здавалося б, для такого "розтягування" є підстави: далеко не всі іпотечні позичальники мають доходами, які дозволили б їм, з одного боку, взяти велику суму, а з іншого, погасити борг протягом 10-15 років. Однак, як підкреслює голова АІЖК, у цієї медалі є зворотна сторона. Два процесу – "старіння" кредитів і зростання прострочень за кредитами найчастіше йдуть паралельно. Навіть в умовах, коли виплати за позикою складають менше 30% від доходу позичальника, що вважається консервативним (тобто, найменш ризикованим для кредитора) показником.

До речі, в США це співвідношення в середньому перевищувала 50%, що не сповільнило вплинути на ситуацію на іпотечному ринку при виникненні перших ж кризових явищ.

You can follow any responses to this entry through the RSS 2.0 feed. Both comments and pings are currently closed.

Comments are closed.